Réglementation Airbnb à Cannes : tout savoir pour louer en toute légalité
Cannes, capitale des festivals et joyau de la Côte d’Azur, voit ses locations saisonnières soumises à un cadre réglementaire de plus en plus strict. Avec la loi Le Meur adoptée en novembre 2024 et les quotas par quartier annoncés pour 2026, les propriétaires doivent maîtriser plusieurs obligations : déclaration en mairie, respect de la limitation des 120 jours, fiscalité adaptée et sanctions en cas de non-conformité.
Quelle est la nouvelle loi sur les locations Airbnb à Cannes ?
La ville de Cannes se dote d’un cadre réglementaire renforcé pour encadrer les locations de courte durée. Avec l’adoption de la loi Le Meur en novembre 2024 et l’annonce récente de quotas par quartier, les propriétaires cannois doivent s’adapter à de nouvelles règles qui transforment profondément le paysage de la location saisonnière.
Quelles nouvelles règles en 2025 issues de la loi Le Meur
La loi Le Meur, officiellement promulguée le 19 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Cette législation, souvent qualifiée de « loi anti-Airbnb », donne aux communes des pouvoirs accrus pour mieux contrôler l’explosion des locations de courte durée.
Concrètement, la loi impose désormais la déclaration obligatoire de tous les logements loués en courte durée, y compris les résidences principales. Le plafond de 120 jours par an pour ces dernières devient strictement encadré, avec des sanctions renforcées en cas de dépassement. Les règlements de copropriété établis depuis novembre 2024 doivent aussi mentionner explicitement si les locations saisonnières sont autorisées ou interdites dans l’immeuble.
Sur le plan fiscal, la loi Le Meur révise les abattements forfaitaires du régime micro-BIC, réduisant progressivement les avantages dont bénéficiaient jusqu’alors les propriétaires de meublés de tourisme.
Quotas par quartier : ce qui change dès 2026
Cannes va plus loin que la simple application de la loi nationale. Le maire David Lisnard a annoncé en août 2025 la mise en place de quotas de logements Airbnb dans les quartiers les plus tendus de la ville : La Banane et Le Suquet. Cette mesure inédite en France fixera un pourcentage maximal de locations touristiques autorisées dans ces zones prisées.
Ces quotas entreront en vigueur entre l’été et la rentrée 2026. L’objectif ? Trouver un équilibre entre l’attractivité touristique de la ville et la préservation du logement pour les résidents permanents. À Cannes, 92 % des locations concernent des résidences secondaires, un chiffre qui illustre l’ampleur du phénomène et justifie cette régulation ciblée.
Cette politique s’inscrit dans un arsenal plus large déjà déployé par la municipalité : interdiction des boîtes à clés, fermeture d’hôtels clandestins (sept établissements fermés récemment), et refus systématique des immeubles exclusivement dédiés à la location touristique.
Quelles sont les conditions pour louer un logement en location saisonnière ?
Avant de publier votre première annonce, vous devez comprendre que les règles diffèrent radicalement selon que vous louez votre résidence principale ou votre résidence secondaire. Ces deux situations n’obéissent pas aux mêmes obligations légales ni aux mêmes démarches administratives.
Louer sa résidence principale à Cannes
Si vous louez le logement dans lequel vous habitez réellement, vous bénéficiez d’un cadre simplifié mais strictement encadré. Vous pouvez mettre votre bien en location saisonnière dans la limite de 120 jours maximum par an. Cette règle s’applique sur l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre, et les plateformes comme Airbnb doivent désactiver automatiquement votre annonce une fois ce seuil atteint.
Vous devez effectuer une déclaration en meublé de tourisme auprès de la mairie de Cannes pour obtenir votre numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obligatoire sur toutes vos annonces. Si vous êtes locataire, vous devez également obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant toute mise en location.
Pensez aussi à vérifier votre règlement de copropriété. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les assemblées générales peuvent désormais interdire la location touristique à la majorité des deux tiers des voix si le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise.
Louer sa résidence secondaire à Cannes
Pour une résidence secondaire, la procédure est nettement plus contraignante. À Cannes, ville de plus de 200 000 habitants classée en zone tendue, vous devez obligatoirement demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie avant toute mise en location. Cette démarche peut inclure une obligation de compensation, c’est-à-dire transformer un local commercial en logement d’habitation pour compenser les mètres carrés retirés du parc résidentiel.
Vous n’êtes pas soumis à la limitation de 120 jours, mais vous devez respecter l’ensemble des obligations déclaratives et vérifier que votre règlement de copropriété autorise bien ce type d’activité. Depuis 2026, les quotas annoncés par la ville dans certains quartiers comme La Banane ou Le Suquet pourraient également limiter le nombre de résidences secondaires louées.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Durée maximale de location | 120 jours par an | Aucune limitation |
| Déclaration en mairie | Obligatoire (numéro à 13 chiffres) | Obligatoire (numéro à 13 chiffres) |
| Autorisation de changement d’usage | Non | Oui, obligatoire à Cannes |
| Accord du propriétaire | Oui, si locataire | Non concerné |
| Vérification du règlement de copropriété | Obligatoire | Obligatoire |
Comment déclarer sa location auprès de la mairie de Cannes ?
La première étape pour louer votre bien légalement consiste à effectuer une déclaration en ligne auprès de la ville de Cannes. La mairie a mis en place un dispositif de télédéclaration accessible directement sur son site internet, qui simplifie grandement la procédure. Vous devez créer un compte sur la plateforme dédiée, puis remplir le formulaire d’enregistrement de votre meublé de tourisme. Cette démarche concerne tous les propriétaires, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Une fois votre déclaration validée, vous recevez automatiquement un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, unique pour votre hébergement. Ce numéro est indispensable : vous devez obligatoirement le faire figurer sur toutes vos annonces de location, que ce soit sur Airbnb, Booking ou Abritel. Les plateformes sont tenues de retirer systématiquement les annonces qui n’affichent pas ce numéro depuis juin 2018.
Au-delà de cette télédéclaration en mairie, n’oubliez pas d’effectuer également une déclaration d’existence auprès du centre des impôts. Cette démarche fiscale complémentaire permet d’officialiser votre activité de location meublée et de régulariser votre situation vis-à-vis de l’administration fiscale.
Quelle limitation de durée et quelle taxe de séjour s’appliquent à Cannes ?
Louer votre bien sur Airbnb à Cannes implique de respecter deux obligations majeures : une limitation de durée pour les résidences principales et le paiement de la taxe de séjour. Ces règles visent à encadrer le marché locatif tout en finançant les infrastructures touristiques locales.
La limitation à 120 jours par an pour les résidences principales
Si vous louez votre résidence principale, vous ne pouvez pas la proposer à la location plus de 120 jours par année civile. Cette règle s’applique strictement à Cannes, qui a mis en place la procédure d’enregistrement obligatoire. Au-delà de ce seuil, vous devez justifier d’une obligation professionnelle, d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure.
Les plateformes comme Airbnb sont tenues de désactiver automatiquement votre annonce dès que le seuil des 120 jours est atteint entre le 1er janvier et le 31 décembre. Conservez tous vos justificatifs en cas de contrôle, car la charge de la preuve vous incombe. En revanche, cette limitation ne concerne pas les résidences secondaires, qui restent soumises à la procédure de changement d’usage sans plafond de jours par an.
Le fonctionnement de la taxe de séjour à Cannes
La taxe de séjour s’applique à tous les logements loués, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Elle est calculée par personne et par nuitée, avec un montant qui varie selon la catégorie de votre hébergement (meublé classé ou non classé). Depuis janvier 2023, une taxe additionnelle régionale de 34 % s’ajoute au tarif de base pour financer la Ligne Nouvelle Provence Côte d’Azur.
Si vous passez par une plateforme, celle-ci collecte automatiquement la taxe auprès de vos locataires et la reverse directement à la ville de Cannes. Si vous gérez vos réservations en direct, vous devez percevoir la taxe vous-même et la reverser selon les échéances fixées par la mairie. Le non-paiement ou le reversement tardif peut entraîner des pénalités importantes, alors veillez à respecter scrupuleusement ces obligations fiscales.
Quel régime fiscal pour les revenus locatifs Airbnb à Cannes ?
Vos revenus locatifs Airbnb relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable dépend du montant de vos recettes annuelles et du type de meublé que vous louez.
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus ne dépassent pas 15 000 € par an pour un meublé de tourisme non classé. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de vos charges. Pour un meublé classé avec label Atout France, l’abattement atteint 50 % avec un plafond de recettes de 77 700 €. La loi Le Meur a réduit ces avantages fiscaux, notamment en abaissant l’abattement de 50 % à 30 % pour les meublés non classés.
Si vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière) dépassent le montant de l’abattement forfaitaire, le régime réel peut s’avérer plus avantageux. Vous déduisez alors le montant précis de vos charges et pouvez même amortir votre bien. Ce régime est obligatoire au-delà des plafonds de recettes, mais vous pouvez l’opter volontairement.
N’oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration complémentaire 2042-C PRO, dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Cette obligation fiscale s’applique de manière identique à Cannes, Nice ou Paris.
Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?
Le non-respect de la réglementation sur les locations Airbnb à Cannes expose les propriétaires à des sanctions financières importantes. L’absence de déclaration en mairie est sanctionnée par une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). En cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement, l’amende grimpe jusqu’à 10 000 €.
Le dépassement de la limite des 120 jours pour une résidence principale entraîne une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Quant au non-paiement de la taxe de séjour, les contraventions dont le montant peut atteindre 12 500 € s’appliquent.
Au-delà des amendes, les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel sont tenues de retirer automatiquement toute annonce dépourvue de numéro d’enregistrement valide (article L. 324-2-1). La police municipale joue un rôle actif dans les contrôles et peut vérifier à tout moment la conformité de votre location.
| Infraction | Montant de l’amende |
|---|---|
| Absence de déclaration en mairie | Jusqu’à 5 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro | Jusqu’à 10 000 € |
| Dépassement des 120 jours (résidence principale) | Jusqu’à 50 000 € |
| Non-paiement de la taxe de séjour | Jusqu’à 12 500 € |
Questions fréquentes sur la réglementation Airbnb à Cannes
Les boîtes à clés sont-elles autorisées pour les locations Airbnb à Cannes ?
À Cannes, l’installation de boîtes à clés sur l’espace public est interdite depuis fin 2023, tout comme à Nice ou Biarritz. La police municipale traque activement ces dispositifs fixés sur le mobilier urbain et applique un délai de quinze jours pour leur retrait avant enlèvement d’office. Depuis mars 2024, plus de 200 signalements ont été traités et 36 boîtes ont été retirées par les services municipaux. Vous pouvez toutefois utiliser des systèmes à digicode, des applications de gestion à distance, ou installer une boîte à clés uniquement sur une partie privative de votre propriété.
Faut-il un classement Atout France pour louer son meublé de tourisme à Cannes ?
Le classement Atout France n’est pas obligatoire pour louer votre meublé de tourisme à Cannes, mais il présente un avantage fiscal significatif. Un logement classé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs en régime micro-BIC, contre 30 % pour un meublé non classé. Pour obtenir ce classement, vous devez faire appel à un organisme accrédité qui effectuera une visite de contrôle selon le référentiel officiel. À l’issue de cette visite, l’organisme vous remettra un certificat de classement valable cinq ans, avec une notation de 1 à 5 étoiles selon vos équipements et prestations.
Quelles démarches pour une conciergerie Airbnb à Cannes ?
Faire appel à une conciergerie Airbnb à Cannes ou à des agences immobilières spécialisées peut considérablement simplifier la gestion de vos obligations légales. Ces professionnels prennent en charge la déclaration en mairie, l’obtention du numéro d’enregistrement, la collecte et le reversement de la taxe de séjour, ainsi que le respect de la limitation des 120 jours pour les résidences principales. La conciergerie assure également les prestations opérationnelles comme l’accueil des voyageurs, le ménage et la maintenance. Si elle encaisse directement les paiements des séjours pour votre compte, elle doit obligatoirement détenir la carte professionnelle G (loi Hoguet).