Louer sa résidence principale plus de 120 jours par an : est-ce possible ?
L’essor de la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb soulève une question récurrente chez les propriétaires : peut-on dépasser le plafond légal de 120 jours ? La loi fixe un cadre strict pour encadrer la location de sa résidence principale, mais des exceptions existent bel et bien pour certaines situations particulières.
Quelle réglementation limite la location en meublé saisonnier ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la location d’une résidence principale en meublé de tourisme est plafonnée à 120 jours par année civile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Ce seuil s’applique dans toutes les communes ayant mis en place une procédure d’enregistrement.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 renforce cette régulation en autorisant les communes à abaisser ce plafond à 90 jours par an. Paris applique cette mesure depuis le 1er janvier 2025.
Avant toute mise en location, vous devez effectuer une déclaration préalable auprès de votre mairie via un téléservice dédié. Vous recevrez alors un numéro d’enregistrement de 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces. Sans ce numéro, les plateformes comme Airbnb doivent désactiver votre annonce.
| Règle | Détail |
|---|---|
| Plafond national | 120 jours maximum par an |
| Plafond renforcé | 90 jours dans certaines communes (ex : Paris) |
| Occupation minimale | 8 mois par an comme résidence principale |
Comment préserver la rentabilité de son Airbnb malgré cette limite ?
Trois exceptions légales permettent de dépasser le plafond sans enfreindre la loi. La première concerne les obligations professionnelles exercées sur le sol français qui vous contraignent à vous absenter de votre résidence principale. La deuxième vise les raisons de santé justifiant votre absence prolongée. Enfin, la troisième exception reconnaît les cas de force majeure, comme une catastrophe naturelle rendant le logement temporairement inhabitable.
Vous pouvez aussi opter pour la location d’une chambre chez l’habitant. Dans ce cas, tant que vous continuez d’occuper votre résidence principale, vous pouvez louer une chambre sans aucune limitation de durée, 365 jours par an. Cette formule impose toutefois de cohabiter avec vos hôtes.
Attention aux sanctions en cas de dépassement non justifié : l’amende peut atteindre 15 000 € par année de dépassement depuis la loi Le Meur de novembre 2024.
Motifs légaux de déplafonnement :
- Obligation professionnelle : activité exercée en France nécessitant une absence prolongée du logement
- Raison de santé : situation médicale justifiant l’impossibilité d’occuper la résidence principale
- Cas de force majeure : événement imprévisible et irrésistible (catastrophe naturelle, sinistre majeur)
Questions fréquentes
Combien de temps peut-on louer sa résidence principale ?
Le plafond légal est de 120 jours par année civile, réduit à 90 jours dans certaines communes comme Paris depuis le 1er janvier 2025. Le décompte s’effectue automatiquement : les plateformes comme Airbnb doivent désactiver votre annonce une fois ce seuil atteint. Trois exceptions permettent de le dépasser : une obligation professionnelle en France, une raison de santé ou un cas de force majeure.
Quelle est la durée minimale d’occupation d’une résidence principale ?
Un logement qualifié de résidence principale doit être occupé au moins 8 mois par an par vous-même, votre conjoint ou une personne à charge. Cette durée garantit que le bien reste votre domicile principal et non un investissement locatif déguisé. Les trois mêmes exceptions (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure) permettent toutefois d’occuper le logement moins de 8 mois tout en conservant ce statut.