Bail mobilité et location courte durée sur Airbnb : tout comprendre en 5 minutes
Le bail mobilité se positionne entre le bail classique et la location saisonnière : un contrat de 1 à 10 mois, idéal pour les locataires en mobilité professionnelle ou estudiantine. Près d’une réservation sur cinq sur Airbnb correspond désormais à un séjour de 28 nuits ou plus, et la plateforme permet de proposer ce type de logement meublé en toute légalité. Dans ce guide, vous découvrirez les conditions d’éligibilité, les éléments clés du contrat, la fiscalité applicable et les bonnes pratiques pour optimiser votre stratégie locative.
Bail mobilité : définition, durée et conditions d’éligibilité
1. Définition légale du bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée créé par la loi ELAN de novembre 2018. Il se positionne entre le bail classique (3 ans minimum) et la location saisonnière (quelques nuits).
Conçu pour faciliter l’accès au logement des personnes en déplacement temporaire, ce dispositif permet aux propriétaires de louer leur résidence principale ou un bien meublé pour une période définie, sans les contraintes d’un bail longue durée.
2. Durée du bail mobilité : de 1 à 10 mois
La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et non reconductible. Vous pouvez toutefois modifier cette durée une fois par avenant, sans dépasser le plafond de 10 mois au total.
| Durée minimale | Durée maximale | Possibilité d’avenant |
|---|---|---|
| 1 mois | 10 mois | Oui, 1 fois maximum |
3. Les conditions pour y avoir droit
Seul un locataire en situation de mobilité peut signer ce type de bail. À la prise d’effet du contrat, il doit justifier par un document officiel être en études supérieures, en formation professionnelle, en apprentissage, en stage, en mission temporaire ou en engagement volontaire (service civique). Sans ce justificatif, le bail mobilité n’est pas applicable.
Contrat et modèle de bail mobilité : éléments clés de rédaction
1. Clauses indispensables et mentions obligatoires
Votre bail mobilité doit comporter plusieurs mentions obligatoires pour être valide. D’abord, les identités complètes du bailleur et du locataire, la description précise du logement (surface, nombre de pièces), la durée exacte du bail et la date de prise d’effet.
Ensuite, le montant du loyer et des charges, la phrase « Le présent contrat est soumis au régime du bail mobilité régi par la loi du 6 juillet 1989 », et surtout le motif de mobilité du locataire (études, mission temporaire, formation). Enfin, vous devez indiquer clairement l’interdiction du dépôt de garantie et mentionner la possibilité de recourir à la caution Visale.
2. Annexes et documents à remettre au locataire
Le bail mobilité exige plusieurs documents en annexe. L’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier sont obligatoires, signés par les deux parties.
Vous devez également joindre la notice d’information Alur, le règlement de copropriété (si immeuble), le dernier loyer appliqué au précédent locataire (si départ il y a moins de 18 mois) et le justificatif de mobilité du locataire. Ces annexes protègent les deux parties et garantissent la transparence de la relation locative.
3. Modèle de contrat et check-list avant signature
Avant de signer, vérifiez cette check-list rapide :
- ☐ Identités complètes et motif de mobilité renseignés
- ☐ Durée entre 1 et 10 mois clairement indiquée
- ☐ Mention « bail mobilité loi 1989 » présente
- ☐ Interdiction du dépôt de garantie rappelée
- ☐ État des lieux et inventaire signés joints
- ☐ Notice Alur et règlement de copropriété annexés
La signature électronique est parfaitement autorisée et simplifie les démarches, surtout via les plateformes comme Airbnb. Vous pouvez utiliser les modèles disponibles en ligne ou faire rédiger votre contrat par un professionnel pour garantir sa conformité.
Mise en place d’un bail mobilité sur Airbnb : conditions spécifiques
1. Paramétrer vos annonces Airbnb pour un bail mobilité
Pour proposer votre logement en bail mobilité sur Airbnb, commencez par ajuster les paramètres de votre annonce. Indiquez dans le titre que vous louez en « bail mobilité » pour cibler les bons locataires.
Ensuite, réglez votre calendrier pour accepter uniquement des séjours compris entre 30 et 300 nuits. Fixez votre tarif en incluant les charges et en respectant l’encadrement des loyers si vous êtes situé en zone tendue. Cette configuration garantit que votre annonce attire des profils en situation de mobilité tout en restant conforme à la réglementation. Vous devez cependant bien vérifier qu’ils correspondent aux profils des locataires en bail mobilité.
2. Dépôt de garantie et caution : ce que dit la loi
La loi interdit formellement le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité. Vous ne pouvez donc pas exiger de caution en espèces ou par chèque auprès de votre locataire.
En revanche, vous pouvez proposer la caution Visale, dispositif gratuit d’Action Logement qui couvre les impayés et les dégradations. Le locataire obtient un visa en ligne, que vous acceptez ensuite comme garantie. Cette solution sécurise la location sans contrevenir aux règles du bail mobilité.
3. Publier en location meublée courte durée entre deux baux
Vous souhaitez alterner bail mobilité et location saisonnière sur la même année ? C’est possible, mais attention aux règles. Pour une résidence principale, la limite reste de 120 jours par an en location touristique classique.
Vous pouvez gérer cela via une double annonce (une pour le bail mobilité, une pour la courte durée sur Airbnb) ou un calendrier unique en basculant les disponibilités. Pour une résidence secondaire, aucune restriction de durée ne s’applique au bail mobilité, ce qui vous laisse toute latitude pour optimiser votre calendrier.
4. Obligations d’enregistrement et changement d’usage
Dans les villes de plus de 200 000 habitants et certaines communes touristiques (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille), l’enregistrement de votre logement Airbnb en meublé de tourisme est obligatoire pour la location saisonnière.
Bonne nouvelle : le bail mobilité échappe à cette contrainte puisqu’il s’agit d’un bail résidentiel, pas d’une activité touristique. Vous n’avez donc pas besoin d’autorisation de changement d’usage ni de numéro d’enregistrement pour louer en bail mobilité, même en résidence secondaire. Cela simplifie considérablement vos démarches administratives.
Comparatif Airbnb : bail mobilité vs location saisonnière
| Critère | Bail mobilité | Location saisonnière |
|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | Quelques nuits à plusieurs semaines |
| Fiscalité | Micro-BIC (revenus locatifs) | Micro-BIC + taxe de séjour |
| Formalités | Aucun enregistrement requis | Enregistrement obligatoire (grandes villes) |
Avantages et risques pour le propriétaire-bailleur
1. Avantage fiscalité et simplifications administratives
Le bail mobilité vous offre une souplesse appréciable : pas de déclaration de changement d’usage, pas de dépôt de garantie à gérer, et une durée ajustable entre 1 et 10 mois.
Sur le plan fiscal, vous relevez du régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (seuil 77 700 €), ou du régime réel si vous souhaitez déduire vos charges réelles. Contrairement à la location saisonnière, aucune taxe spécifique sur les baux de courte durée ne s’applique ici.
2. Risques locatifs et recours en cas de litige
Le principal risque pour le propriétaire reste le non-paiement du loyer, d’autant que le dépôt de garantie est interdit. La garantie Visale peut compenser ce manque, mais tous les locataires n’y sont pas éligibles.
Autre point : le bail n’étant ni renouvelable ni reconductible, vous devez accepter que le locataire parte à l’échéance. Enfin, expulser un locataire avant le terme reste complexe, même en cas de manquement grave.
3. Comparaison avec un bail classique
Contrairement au bail classique de trois ans, le bail mobilité se limite à 10 mois maximum et cible exclusivement des locataires en situation de mobilité. Vous gagnez en flexibilité mais perdez la stabilité d’un locataire de longue durée. Le tableau ci-dessous résume les différences :
| Critère | Bail mobilité | Bail classique |
|---|---|---|
| Durée | 1 à 10 mois | 3 ans (meublé : 1 an) |
| Dépôt de garantie | Interdit | Autorisé (2 mois max) |
| Renouvellement | Non | Tacite reconduction |
Répartition des charges dans un bail mobilité
1. Répartition des charges et catégories à connaître
Les charges récupérables suivent les mêmes règles qu’en location meublée classique : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Vous pouvez opter pour un forfait mensuel de charges (pratique sur Airbnb) ou facturer au réel avec régularisation annuelle. Le forfait simplifie la gestion et évite les litiges, mais veillez à le calibrer correctement pour ne pas être perdant.
Bail mobilité à Montpellier : règles et encadrement renforcé
1. Enregistrement et déclaration en zone tendue
À Montpellier, depuis le 7 juillet 2022, tout logement proposé en location meublée de tourisme doit être déclaré auprès de la mairie, qui délivre un numéro d’enregistrement obligatoire via le site https://montpellier.admin-touriz.fr/. Ce numéro doit figurer dans vos annonces Airbnb pour les locations saisonnières classiques.
Cependant, le bail mobilité échappe à cette obligation d’enregistrement puisqu’il s’agit d’un bail résidentiel et non touristique. Les contrôles municipaux se renforcent progressivement dans la métropole montpelliéraine. En cas de non-respect des règles d’enregistrement pour les locations touristiques, vous risquez des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. Cette obligation d’enregistrement vaut pour toute zone tendue, où la demande locative dépasse largement l’offre disponible.
2. Bail mobilité et APL pour le locataire parisien
Les locataires en bail mobilité peuvent bénéficier de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), sous réserve de respecter les plafonds de ressources fixés par la CAF.
Pour un séjour moyen terme (1 à 10 mois), le logement doit constituer la résidence principale du locataire et répondre aux critères de décence. Le montant de l’aide dépend des revenus, de la composition du foyer et du loyer pratiqué. Cette aide facilite l’accès au logement pour les étudiants et salariés en mobilité professionnelle à Paris.
3. Bail mobilité et résidence principale : obligations spécifiques
Si vous louez votre résidence principale en bail mobilité, vous échappez à la limite des 120 jours (désormais 90 jours depuis 2025 dans certaines communes de la ville) applicable aux locations touristiques classiques. Le bail mobilité, destiné à des locataires en situation de mobilité, n’entre pas dans ce décompte.
En revanche, pour une résidence secondaire transformée en location meublée, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de Montpellier avant toute mise en location.
Fiscalité et déclarations du bail mobilité
1. Revenus locatifs : micro-BIC ou régime réel ?
Les revenus d’un bail mobilité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient du régime fiscal de la location meublée. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, le régime micro-BIC s’applique automatiquement avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Vous déclarez uniquement le montant brut des loyers perçus, l’administration calcule ensuite votre revenu imposable. Vous pouvez toutefois opter volontairement pour le régime réel avant la date limite de déclaration, ce qui vous permet de déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances) et d’amortir le bien. Cette option reste valable tant que vous ne la dénoncez pas.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | 77 700 € max | Sans limite |
| Abattement | 50 % forfaitaire | Charges réelles déductibles |
| Formalités | Déclaration simplifiée | Liasse fiscale n°2031 |
2. Taxe de séjour et autres prélèvements
Le bail mobilité échappe à la taxe de séjour, qui ne concerne que les locations touristiques de courte durée. Si vous alternez bail mobilité et location saisonnière sur Airbnb, la plateforme collecte automatiquement la taxe de séjour pour les séjours courts dans plus de 29 000 communes françaises et la reverse aux collectivités locales.
Cumul bail mobilité et location courte durée la même année
1. Alternance bail mobilité / location saisonnière : les règles
Vous pouvez tout à fait alterner bail mobilité et location saisonnière sur un même logement au cours de l’année civile. Cette stratégie permet de combiner des revenus réguliers en basse saison via un bail mobilité et des tarifs avantageux pendant les pics touristiques.
Attention toutefois : dès que vous enchaînez plusieurs périodes de location saisonnière dans l’année, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage si votre bien se trouve dans une commune qui l’impose. Le bail mobilité seul, lui, ne requiert aucune autorisation spécifique.
2. Préavis d’un mois et prise d’effet du nouveau bail
Le locataire d’un bail mobilité peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Une fois ce délai écoulé, vous pouvez immédiatement signer un nouveau bail mobilité avec un autre locataire ou basculer en location saisonnière.
La prise d’effet du nouveau contrat peut donc intervenir dès le lendemain de la fin du préavis, à condition que le logement soit libéré et l’état des lieux de sortie réalisé. Cette flexibilité vous permet d’optimiser votre taux d’occupation sans période de vacance forcée.
3. Gestion du calendrier sur la plateforme Airbnb
Pour éviter les nuits vides, utilisez les outils de tarification dynamique d’Airbnb : le calendrier ajuste automatiquement vos prix en fonction de la demande locale et des événements.
Créez deux annonces distinctes (une pour le bail mobilité avec un minimum de 30 nuits, une autre pour la location saisonnière) ou gérez un calendrier unique en bloquant manuellement les périodes réservées sous bail mobilité. Pensez à activer les réductions hebdomadaires et mensuelles pour attirer les locataires moyens séjours pendant les creux, et surveillez régulièrement votre plateforme Airbnb pour ajuster vos disponibilités en temps réel.
FAQ
Est-il possible de louer pour 3 mois en bail mobilité ?
Oui, vous pouvez tout à fait louer pour 3 mois en bail mobilité. Ce type de bail couvre une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Trois mois se situent donc dans cette fourchette légale et constituent une durée courante pour les étudiants en stage ou les salariés en mission temporaire.
Est-il possible de louer un logement en bail mobilité avec Airbnb ?
Absolument. Il est possible de proposer un bail mobilité sur Airbnb en paramétrant votre annonce pour des séjours d’au minimum 30 nuits consécutives. Précisez dans le titre et la description qu’il s’agit d’un bail mobilité afin d’attirer les bons profils : professionnels en déplacement, étudiants ou personnes en formation.
Quel type de bail choisir pour une location courte durée ?
Le choix du type de bail dépend de la durée et du profil du locataire. Pour 1 à 10 mois avec un occupant en mobilité, optez pour le bail mobilité. Pour des séjours touristiques de quelques jours ou semaines, privilégiez la location saisonnière. Le bail classique meublé s’impose pour une durée d’un an minimum.
Quelle est la durée minimum d’un bail mobilité ?
La durée minimum d’un bail mobilité est d’un mois. Ce plancher légal garantit une stabilité minimale pour le locataire tout en restant adapté aux situations de mobilité professionnelle ou étudiante. La durée maximale reste fixée à 10 mois, sans possibilité de renouvellement.
Qu’est-ce qu’un bail mobilité ?
Le bail mobilité est un contrat de bail de location meublée de courte durée (1 à 10 mois) créé par la loi ELAN en 2018. Destiné aux personnes en situation de mobilité temporaire, il simplifie l’accès au logement pour les étudiants, stagiaires et salariés en mission sans exiger de dépôt de garantie.
Le bail mobilité concerne-t-il la résidence principale ou secondaire ?
Le bail mobilité s’applique aussi bien à votre résidence principale qu’à une résidence secondaire. Si vous louez votre résidence principale pour quelques mois, aucune déclaration préalable n’est nécessaire. Pour une résidence secondaire en zone tendue, respectez les obligations d’enregistrement et les éventuelles règles de changement d’usage.