Autorisation de changement d’usage : louer en courte durée en toute légalité
Transformer votre logement en location saisonnière implique des obligations légales souvent méconnues. Ce guide détaille les démarches administratives, les règles en vigueur en 2026, la fiscalité applicable et les sanctions encourues. Oublier ces formalités peut coûter cher : l’amende civile atteint jusqu’à 50 000 € par logement en cas de changement d’usage sans autorisation.
Quelle est la différence entre changement d’usage et changement de destination ?
Ces deux notions sont souvent confondues, pourtant elles relèvent de cadres juridiques distincts. Le changement de destination est défini par le Code de l’urbanisme (articles R151-27 et suivants) et concerne la nature même d’une construction : transformer une grange agricole en habitation, par exemple. Ce changement est définitif, attaché au local et nécessite un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux selon l’ampleur des modifications.
Le changement d’usage, lui, est régi par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’applique exclusivement aux locaux d’habitation que l’on souhaite affecter à un autre usage, notamment la location touristique meublée. Ce changement est généralement temporaire et accordé à titre personnel, sauf s’il est assorti d’une compensation. Il vise à préserver le parc de logements dans les zones où la pression immobilière est forte.
Dans le cadre d’un local d’habitation transformé en meublé de tourisme, c’est bien le changement d’usage qui vous concerne : vous conservez la destination « habitation » au sens urbanistique, mais vous modifiez l’usage effectif du bien pour accueillir une clientèle de passage.
Voici un tableau comparatif pour mieux saisir ces différences :
| Critère | Changement d’usage | Changement de destination |
|---|---|---|
| Cadre juridique | Code de la construction et de l’habitation (art. L. 631-7) | Code de l’urbanisme (art. R151-27) |
| Autorité compétente | Mairie (service du logement) | Mairie (service urbanisme) |
| Caractère | Temporaire (à titre personnel) ou permanent avec compensation | Définitif, attaché au local |
| Coût moyen | Gratuit | Variable |
Quelles règles respecter pour une location de courte durée en 2026 ?
La location de courte durée est encadrée par un dispositif qui combine règles nationales et particularités locales. Depuis la loi du 19 novembre 2024, le cadre s’est durci pour rééquilibrer l’offre de logements entre location touristique et location classique.
Règles nationales applicables à tous
Tout propriétaire qui souhaite louer son bien en meublé de tourisme doit respecter trois exigences de base.
D’abord, la durée maximale est strictement encadrée : pour une résidence principale, la location ne peut excéder 120 jours par an. Ensuite, le logement doit accueillir une clientèle de passage, c’est-à-dire des locataires qui y effectuent un séjour temporaire (à la journée, à la semaine ou au mois) sans y élire domicile.
Enfin, depuis 2017, l’obtention d’un numéro d’enregistrement délivré par la mairie est obligatoire dans toutes les communes ayant adopté une délibération sur le changement d’usage. Ce numéro à 13 caractères doit figurer sur chaque annonce de location. À compter du 20 mai 2026, toutes les communes devront avoir mis en place cette procédure d’enregistrement.
Particularités des communes de plus de 200 000 habitants et zones tendues
Les grandes villes et les zones tendues appliquent des règles supplémentaires. Sont concernées les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Lille, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux) ainsi que les communes classées en zone tendue par décret (zones A bis, A et B1).
Dans ces territoires, le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de changement d’usage pour transformer son logement en meublé de tourisme, sauf s’il s’agit de sa résidence principale louée moins de 120 jours par an. Pour la ville de Montpellier, c’est moins de 90 jours par an depuis le vote de octobre 2025.
Les plateformes comme Airbnb sont tenues de déconnecter automatiquement les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement ou dépassant le plafond de 120 jours.
Nouvelle loi location saisonnière 2024 : ce qui change
La loi du 19 novembre 2024 introduit plusieurs évolutions majeures. La fiscalité devient moins favorable : pour les meublés non classés, l’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, plafonné à 15 000 € de revenus annuels. Les meublés classés conservent un abattement de 50 %, mais limité à 77 700 €.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme, alignant ces locations sur les exigences des baux classiques. Les propriétaires ne pourront plus contourner l’interdiction de louer des passoires thermiques (classées G à partir de 2025) en basculant vers la location touristique.
Enfin, les maires disposent de pouvoirs renforcés pour réguler l’offre locale, notamment via l’obligation de compensation élargie : transformer un logement en meublé touristique peut désormais exiger la reconversion d’un local commercial en habitation permanente.
| Type de commune | Numéro d’enregistrement | Limite 120 jours (résidence principale) | Autorisation changement d’usage |
|---|---|---|---|
| Toutes communes (délibération adoptée) | Obligatoire | Oui | Non |
| Communes > 200 000 hab. | Obligatoire | Oui | Oui (sauf résidence principale < 120 j) |
| Zones tendues | Obligatoire | Oui | Oui (sauf résidence principale < 120 j) |
Quelle autorisation faut-il pour un changement d’usage en location courte durée ?
Résidences secondaires : êtes-vous concerné ?
Si vous possédez une résidence secondaire que vous souhaitez louer en meublé de tourisme, vous êtes potentiellement soumis à une autorisation de changement d’usage. Concrètement, dès que vous mettez votre bien en location plus de deux fois dans l’année civile à une clientèle de passage, la loi considère qu’il ne s’agit plus d’un usage d’habitation classique.
Cette règle s’applique dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les zones tendues définies par décret. Pour les particuliers louant un à deux logements qui ne constituent pas leur résidence principale, la plupart des grandes villes imposent une demande d’autorisation auprès de la mairie avant toute mise en ligne sur les plateformes.
Démarches auprès de la mairie : pièces et formulaire
Pour obtenir l’autorisation, vous devez constituer un dossier complet à déposer auprès du service urbanisme de votre mairie. Les pièces essentielles incluent une demande d’autorisation détaillée, le règlement de copropriété (s’il existe), ainsi qu’un plan précisant la surface de plancher du logement.
Certaines communes exigent également un justificatif de propriété et, dans le cadre d’une autorisation avec compensation, la preuve que vous transformez des locaux non résidentiels en habitation. Le dossier se dépose généralement via un téléservice municipal ou par courrier recommandé. La mairie dispose ensuite d’un délai d’instruction variable (souvent deux à trois mois) avant de rendre sa décision.
Durée, coût et renouvellement de l’autorisation
L’autorisation temporaire de changement d’usage est valable quatre ans non renouvelable sur la ville de Montpellier dans la nouvelle zone à « quotat ». Cela concerne les nouveaux demandeurs après le vote de la mairie d’octobre 2025.
Les frais varient selon les communes : certaines municipalités facturent entre 100 et 1 000 €, tandis que d’autres ne prélèvent aucun coût administratif. Dans les villes soumises au régime d’usage avec compensation, le propriétaire doit également acquérir ou créer une surface de logement équivalente (voire double selon les secteurs), ce qui représente un investissement supplémentaire conséquent. Pensez à vérifier le règlement municipal en vigueur pour anticiper ces dépenses.
Procédure en bref :
| Étape | Délai indicatif | Action requise |
|---|---|---|
| Constitution du dossier | 1 semaine | Rassembler demande d’autorisation, règlement de copropriété, plans |
| Dépôt en mairie | Immédiat | Téléservice ou courrier recommandé |
| Instruction | 2 à 3 mois | Attendre la décision du service urbanisme |
| Délivrance | Variable | Réception de l’autorisation (2 ans renouvelables) |
Airbnb et résidence secondaire : combien de jours maximum pouvez-vous louer ?
La limite des 120 jours pour la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale sur Airbnb, la loi française fixe un plafond national de 120 jours par an. Cette limite s’applique automatiquement dans toutes les communes ayant mis en place un système d’enregistrement en ligne des meublés de tourisme. Pour bénéficier de ce cadre, votre logement doit être occupé au moins huit mois dans l’année civile.
Les plateformes comme Airbnb désactivent automatiquement les annonces dépassant ce seuil dans les villes concernées (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Lille et une quinzaine d’autres).
Attention toutefois : depuis janvier 2025, certaines communes peuvent réduire ce plafond à 90 jours par an via une délibération motivée. Paris a été la première à adopter cette mesure plus stricte, ramenant le nombre de nuitées autorisées à 90 jours par an pour limiter la transformation des résidences principales en sources de revenus quasi professionnels.
Spécificités pour les résidences secondaires
Pour une résidence secondaire, la règle change du tout au tout. Aucun plafond national de jours ne s’applique : vous pouvez théoriquement louer votre bien toute l’année via Airbnb, dès lors qu’il s’agit de plusieurs locations de courte durée à une clientèle de passage. En pratique, cela signifie que votre résidence secondaire peut générer des revenus locatifs 365 jours par an si vous trouvez des locataires.
Cette liberté comporte néanmoins deux limites majeures. D’abord, dans les zones tendues et les communes de plus de 200 000 habitants, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Ensuite, certaines municipalités imposent des plafonds locaux plus stricts, même pour les résidences secondaires, afin de préserver le parc locatif traditionnel.
Suivi automatique des plateformes et contrôles municipaux
Depuis 2019, les plateformes de location ont déployé des outils de blocage automatique pour faire respecter la limite des 120 jours (ou 90 jours selon la commune). Ce dispositif repose sur le numéro d’enregistrement à 13 caractères délivré par la mairie lors de votre déclaration de meublé de tourisme. Sans ce numéro, votre annonce sera déconnectée automatiquement dans les communes ayant activé l’enregistrement obligatoire.
La loi de novembre 2024 renforce encore ces contrôles. Les agents municipaux assermentés peuvent désormais constater les infractions et vérifier que vous louez bien votre résidence principale en exigeant votre avis d’imposition à l’adresse du bien. À partir du 20 mai 2026, toutes les mairies devront avoir mis en place une procédure d’enregistrement, généralisant ainsi le suivi automatisé.
Pour découvrir les règles locales applicables à Montpellier et les alternatives de location, consultez les délibérations municipales ou le site de votre mairie.
Comment déclarer les revenus et les impôts de votre résidence secondaire louée en LMNP ?
Louer votre résidence secondaire en meublé engage des obligations fiscales spécifiques. Le statut LMNP offre des leviers d’optimisation puissants, à condition de bien choisir votre régime d’imposition et d’anticiper les taxes locales.
Choisir le statut LMNP : conditions et avantages
Vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel tant que vous ne dépassez pas deux seuils cumulatifs. Vos recettes locatives annuelles doivent rester inférieures à 23 000 € (montant brut, hors charges) et ne pas excéder vos autres revenus d’activité (salaires, pensions, BNC). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous basculez en LMP avec des cotisations sociales plus lourdes.
L’avantage principal du LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement réduit votre bénéfice imposable, parfois jusqu’à zéro, sans générer de déficit reportable. Depuis 2025, attention : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente.
Déclarer ses revenus au régime micro-BIC ou réel simplifié
Deux régimes s’offrent à vous. Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes restent sous 77 700 € (meublé classique) ou 188 700 € (meublé de tourisme classé). Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour le classé), sans justificatif de charges. Simple, mais souvent moins avantageux.
Le régime réel simplifié permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances) et d’amortir le bien. Prenons un exemple : pour 12 000 € de loyers annuels, avec 3 500 € de charges et 6 000 € d’amortissement, votre résultat imposable tombe à 2 500 € au réel contre 6 000 € au micro-BIC.
L’option pour le réel se fait auprès du service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de votre déclaration.
Taxes locales et cotisations sociales à prévoir
Au-delà de l’impôt sur le revenu, vous devez anticiper la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle s’applique dès que vous louez un bien distinct de votre habitation personnelle, avec une base minimale variable selon la commune. Seuls les propriétaires réalisant moins de 5 000 € de recettes en sont exonérés.
Si vous exploitez un meublé de tourisme, vous collectez également la taxe de séjour pour le compte de la mairie, dont le montant varie de 0,20 € à plus de 4 € par nuitée selon le classement et la localité.
Enfin, les revenus LMNP restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf si vous dépassez certains seuils de chiffre d’affaires en location de courte durée, auquel cas vous basculez vers les cotisations sociales classiques.
| Critère | Micro-BIC | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil de CA | < 77 700 € (ou 188 700 € classé) | Pas de limite |
| Abattement | 50 % (ou 71 % classé) | Aucun |
| Déduction charges | Forfaitaire | Réelles + amortissement |
| Formalités | Déclaration 2042 C PRO | Liasse fiscale + expert-comptable conseillé |
| Intérêt | Simplicité | Optimisation fiscale maximale |
Comment enregistrer un meublé de tourisme auprès de la mairie ?
L’enregistrement d’un meublé de tourisme constitue une démarche distincte du changement d’usage, bien que les deux soient souvent confondus. Cette procédure administrative permet aux communes de recenser les locations saisonnières sur leur territoire et de contrôler le respect des règles en vigueur.
Numéro d’enregistrement : qui est concerné ?
Actuellement, la procédure d’enregistrement s’applique uniquement dans les communes ayant adopté une délibération du conseil municipal en ce sens, principalement les villes de plus de 200 000 habitants et certaines communes d’Île-de-France. Tous les meublés de tourisme sont concernés, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.
À partir du 20 mai 2026, cette obligation sera généralisée à l’ensemble du territoire français. Chaque propriétaire recevra un numéro à 13 caractères qu’il devra obligatoirement afficher sur toutes ses annonces de location. Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de déconnecter automatiquement les annonces dépourvues de ce numéro.
Procédure en ligne et obligations d’affichage
La démarche s’effectue via un téléservice mis en place par votre mairie. Vous devez créer un compte, renseigner vos coordonnées, l’adresse du bien et préciser s’il constitue votre résidence principale. Le numéro d’enregistrement est délivré immédiatement après validation de votre déclaration et vous est transmis par courriel.
Toute modification ultérieure (changement de propriétaire, périodes de location, statut du bien) nécessite une nouvelle déclaration. Le non-respect de cette obligation expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Si vous réalisez des travaux importants modifiant la structure du bien, une déclaration préalable de travaux peut également être exigée selon le code de la construction.
Checklist d’enregistrement :
- Vérifier si votre commune applique déjà la procédure d’enregistrement.
- Créer un compte sur le téléservice municipal dédié.
- Remplir le formulaire avec les informations sur le loueur et le meublé.
- Obtenir et conserver le numéro d’enregistrement à 13 caractères.
- Afficher ce numéro sur toutes vos annonces de location.
Quelle sanction risquez-vous en cas de changement d’usage sans autorisation ?
Le non-respect des règles de changement d’usage expose les propriétaires à des sanctions financières lourdes. L’amende civile peut atteindre 50 000 € par logement irrégulièrement transformé, voire 100 000 € dans certaines communes depuis 2025. Cette somme est intégralement versée à la municipalité concernée.
Au-delà de l’amende, le tribunal peut ordonner une fermeture administrative du bien et imposer des astreintes quotidiennes pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour, portées à 5 000 € en cas de récidive. Le propriétaire devra alors remettre le local à l’usage d’habitation dans le délai fixé par la décision de justice.
En cas de manœuvres frauduleuses visant à dissimuler l’activité, une amende pénale de 80 000 € et jusqu’à un an d’emprisonnement peuvent s’ajouter. Le locataire qui sous-loue sans autorisation de changement s’expose également à la résiliation de son bail et à l’expulsion. Ces sanctions s’appliquent quel que soit le type de plateforme utilisée pour la mise en location.
Chiffres clés des sanctions :
- Amende civile : 50 000 à 100 000 € par logement
- Astreinte quotidienne : 1 000 à 5 000 € par jour
- Amende pénale (fraude) : jusqu’à 80 000 €
FAQ
Faut-il l’accord du syndic pour un changement d’usage ?
Non, l’accord du syndic seul ne suffit pas. Vous devez vérifier que le projet respecte le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble. Si le changement d’usage est prohibé par ce règlement, il faudra obtenir l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale pour le modifier. En parallèle, une délibération du conseil municipal reste nécessaire dans les communes soumises à autorisation préalable.
Combien coûte une autorisation de changement d’usage ?
Les frais varient fortement selon la municipalité, de 100 à 1 000 € environ. Certaines villes imposent des compensations financières ou l’obligation de transformer un local commercial en logement équivalent. À Paris, par exemple, les montants peuvent être plus élevés en raison des exigences strictes de compensation. Renseignez-vous directement auprès du service urbanisme de votre mairie pour connaître le tarif applicable.
Peut-on louer en courte durée dans une copropriété en zone tendue ?
Oui, sous réserve d’obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage délivrée par la mairie et de respecter le règlement de copropriété. En zone tendue, les communes imposent souvent des quotas ou des compensations pour préserver le parc locatif. Si le règlement de copropriété interdit explicitement la location touristique, vous devrez d’abord le modifier à l’unanimité des copropriétaires.
Une autorisation temporaire peut-elle être renouvelée indéfiniment ?
Oui, l’autorisation temporaire est valable deux ans et renouvelable sans limite de durée, tant que vous en faites la demande avant expiration. Vous devez déposer votre demande de renouvellement environ deux mois avant la fin de validité. Cette autorisation reste personnelle et incessible : elle ne se transmet pas en cas de vente du bien.
Que se passe-t-il si le règlement de copropriété l’interdit ?
Si le règlement de copropriété interdit formellement la location courte durée, vous ne pouvez pas exercer cette activité sans modification préalable du règlement. Celle-ci exige l’accord unanime de tous les copropriétaires en assemblée générale. Sans cette modification, le syndicat peut engager une action en justice pour faire cesser l’activité et obtenir votre condamnation à des dommages et intérêts.