Peut-on louer sa résidence principale plus de 120 jours par an ?
L’essor de la location saisonnière via des plateformes comme Airbnb soulève une question récurrente chez les propriétaires : peut-on dépasser la limite légale de 120 jours ? La loi fixe un cadre strict pour encadrer la location de sa résidence principale, mais des exceptions existent bel et bien pour certaines situations particulières.
Quelle réglementation limite la location en meublé saisonnier ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la location d’une résidence principale en meublé de tourisme est plafonnée à 120 jours par année civile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). La loi Le Meur du 19 novembre 2024 renforce cette limite légale en autorisant les communes à l’abaisser à 90 jours par an : Paris applique cette mesure depuis le 1er janvier 2025.
Avant toute mise en location, vous devez effectuer une déclaration préalable auprès du service urbanisme de votre mairie, qui vous délivre un numéro d’enregistrement à 13 caractères. Depuis le 20 mai 2026, ce numéro est obligatoire sur toutes les annonces, dans toutes les communes de France, y compris celles qui n’imposaient auparavant aucune démarche locale. Sans lui, les plateformes comme Airbnb doivent désactiver votre annonce.
| Règle | Détail |
|---|---|
| Plafond national | 120 jours maximum par an |
| Plafond communal abaissé | 90 jours par an (ex. Paris, depuis le 1er janvier 2025) |
| Déclaration en mairie | Numéro d’enregistrement à 13 caractères, obligatoire partout en France depuis le 20 mai 2026 |
Comment préserver la rentabilité de son Airbnb malgré la réglementation ?
Trois exceptions légales permettent de dépasser le plafond sans enfreindre la loi. La première concerne les obligations professionnelles exercées sur le sol français qui vous contraignent à vous absenter de votre résidence principale. La deuxième vise les raisons de santé justifiant votre absence prolongée. Enfin, la troisième exception reconnaît les cas de force majeure, comme une catastrophe naturelle rendant le logement temporairement inhabitable.
Vous pouvez aussi opter pour la location d’une chambre chez l’habitant. Dans ce cas, tant que vous continuez d’occuper votre résidence principale, vous pouvez louer une chambre sans aucune limitation de durée, 365 jours par an. Cette formule impose toutefois de cohabiter avec vos hôtes.
Attention aux sanctions en cas de dépassement non justifié : l’amende civile peut atteindre 15 000 € par année de dépassement depuis la loi Le Meur de novembre 2024. Autre risque à connaître : au-delà de 120 jours, votre logement peut basculer dans le régime de la résidence secondaire, ce qui impose alors une autorisation de changement d’usage dans certaines communes.
Motifs légaux de déplafonnement :
- Obligation professionnelle : activité exercée en France nécessitant une absence prolongée du logement.
- Raison de santé : situation médicale justifiant l’impossibilité d’occuper la résidence principale.
- Cas de force majeure : événement imprévisible et irrésistible (catastrophe naturelle, sinistre majeur).
Questions fréquentes
Combien de temps peut-on louer sa résidence principale ?
Le plafond légal est de 120 jours par an, réduit à 90 jours dans certaines communes comme Paris. Airbnb ou Booking désactivent l’annonce dès ce seuil atteint ; le service urbanisme de la mairie précise le plafond local applicable.
Quelle est la durée minimale d’occupation d’une résidence principale ?
Une résidence principale doit être occupée au moins 8 mois par an par vous-même, votre conjoint ou une personne à charge, sous peine de requalification en investissement locatif. Les mêmes exceptions légales permettent toutefois une occupation plus courte.
Est-il possible de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an ?
Oui, si vous justifiez d’une obligation professionnelle, d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure ; un avocat peut vous aider à faire valoir ce motif. Vous pouvez aussi louer une chambre chez l’habitant sans limite de durée, en cohabitant avec vos hôtes.