Louer sa résidence secondaire sur Airbnb à Montpellier : le guide complet 2026
Montpellier attire chaque année des milliers de visiteurs, faisant de votre résidence secondaire un actif potentiellement rentable. Depuis octobre 2025, la réglementation s’est considérablement durcie : quota strict de 770 logements dans l’Écusson, plafond réduit à 90 jours par an dès janvier 2026, et amendes pouvant atteindre 100 000 €. Ce guide vous donne la feuille de route complète pour louer votre logement en toute légalité et maximiser votre rentabilité.
Pourquoi la réglementation Airbnb est particulière à Montpellier ?
Face à la tension croissante sur le marché locatif, la Ville de Montpellier a choisi de durcir son encadrement des locations touristiques. En 2025, plus de 5 700 meublés de tourisme étaient déclarés, dont plus de 3 000 en résidence secondaire. Cette prolifération a conduit la municipalité à adopter des mesures parmi les plus strictes de France pour protéger l’habitat permanent et maîtriser la pression immobilière.
Zones soumises à contrôle renforcé
La réglementation montpelliéraine s’applique différemment selon les secteurs géographiques. Le centre historique (l’Écusson) concentre à lui seul 52 % des meublés de tourisme déclarés en résidence secondaire, ce qui en fait la zone la plus surveillée. À cela s’ajoutent des quartiers spécifiques soumis au permis de louer : Celleneuve (depuis avril 2021), Faubourg Figuerolles (depuis octobre 2023) et trois nouveaux secteurs intégrés en 2025.
Dans ces périmètres, toute mise en location, même en résidence principale, nécessite une autorisation préalable pour garantir la décence du logement. Pour en savoir plus sur les règles locales à Montpellier, consultez notre guide détaillé des zones réglementées.
Quotas de meublés de tourisme dans le centre-ville
Depuis octobre 2025, la Ville de Montpellier a instauré une « zone à quota » limitant strictement le nombre d’autorisations temporaires à 770 logements. Ce plafond, déjà atteint, s’applique exclusivement au périmètre défini en annexe du règlement métropolitain. Concrètement, aucune nouvelle autorisation de changement d’usage sans compensation ne peut être délivrée dans cette zone, sauf si un propriétaire renonce à son autorisation existante.
Les autorisations temporaires accordées sont désormais valables quatre ans maximum, non renouvelables. Cette mesure vise à rééquilibrer l’offre de logements permanents face à la spéculation immobilière.
| Type de secteur | Quota applicable | Autorisation nécessaire |
|---|---|---|
| Zone à quota (Écusson) | 770 max (atteint) | Changement d’usage + compensation |
| Quartiers à permis de louer | Aucun quota spécifique | Permis de louer (APML) |
| Reste de Montpellier | Aucun quota | Enregistrement obligatoire |
Permis de louer et autorisation préalable (APML)
Le permis de louer constitue une couche supplémentaire de contrôle dans certains quartiers montpelliérains. Cette autorisation préalable de mise en location (APML) s’impose aux propriétaires souhaitant louer un bien, qu’il soit meublé ou non, en résidence principale. L’objectif : lutter contre l’habitat indigne en vérifiant la conformité du logement avant toute mise en location. Les diagnostics gaz et électricité ne doivent mentionner aucun danger, et le bien doit respecter les critères de décence. Ce dispositif, initialement expérimental, s’étend progressivement à d’autres secteurs pour renforcer la protection des locataires et la qualité du parc locatif montpelliérain.
Résidence secondaire : êtes-vous éligible à la location saisonnière ?
Avant de vous lancer dans les démarches administratives, vous devez d’abord vérifier que votre bien peut légalement être loué en meublé de tourisme. Le statut de votre logement détermine les règles applicables et les limites de location autorisées.
1. Définition légale d’une résidence secondaire
Une résidence secondaire est un logement que vous n’occupez pas de manière habituelle et permanente. Selon l’INSEE, il s’agit d’un bien utilisé pour des séjours de courte durée : week-ends, vacances ou loisirs. À l’inverse, votre résidence principale est le logement où vous résidez au moins 8 mois par an et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et familiaux.
Cette distinction est cruciale pour la location saisonnière. Si vous louez votre résidence principale, vous bénéficiez d’un plafond de 90 jours par an. Pour une résidence secondaire, ce plafond ne s’applique pas de la même manière, mais vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage dans les communes soumises à contrôle renforcé comme Montpellier.
2. Cas du propriétaire particulier
En tant que propriétaire personne physique, vous pouvez louer votre résidence secondaire en meublé de tourisme après avoir accompli les formalités obligatoires. L’autorisation de changement d’usage qui vous sera délivrée revêt un caractère personnel : elle est accordée à votre nom et ne peut être transmise en cas de vente ou de donation du bien.
Concrètement, si vous vendez votre appartement, le nouvel acquéreur devra déposer une nouvelle demande d’autorisation. Cette règle garantit que la mairie conserve un contrôle sur chaque propriétaire et évite les abus liés à la revente de biens déjà autorisés.
3. Cas des SCI et autres personnes morales
Les sociétés civiles immobilières peuvent également louer en meublé de tourisme, mais avec une particularité fiscale importante. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, votre SCI perdra sa transparence fiscale si les revenus commerciaux dépassent 10 % du total des recettes sur plusieurs années consécutives. Elle sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) au lieu de l’impôt sur le revenu (IR).
Pour les personnes morales, l’autorisation de changement d’usage suit les mêmes règles que pour les particuliers : elle doit être demandée au nom de la société et reste attachée à cette personne morale tant qu’elle détient le bien.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Durée d’occupation | Au moins 8 mois/an | Séjours occasionnels |
| Plafond de location | 90 jours/an maximum | Pas de plafond si autorisée |
| Changement d’usage | Non requis | Obligatoire à Montpellier |
| Caractère de l’autorisation | Personnel | Personnel (non transmissible) |
Démarches obligatoires pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb
Mettre en location votre résidence secondaire sur Airbnb à Montpellier nécessite de franchir plusieurs étapes administratives strictes. Voici la feuille de route complète pour vous conformer à la réglementation locale et démarrer votre activité en toute sérénité.
Numéro d’enregistrement municipal
Depuis mai 2026, toutes les communes françaises, dont Montpellier, ont mis en place une procédure obligatoire d’enregistrement pour les meublés de tourisme. Vous devez obtenir un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères avant toute mise en location.
La demande s’effectue en ligne via le téléservice de la Ville de Montpellier. Vous créerez un compte personnel et renseignerez les informations suivantes : votre identité complète, vos coordonnées, l’adresse précise du logement, ses caractéristiques (surface, nombre de pièces) et son statut de résidence secondaire. Une fois votre dossier validé, la mairie vous transmettra le numéro sous quelques jours.
Ce numéro doit figurer obligatoirement sur toutes vos annonces de location, quel que soit le support utilisé. Les plateformes comme Airbnb ont l’obligation de déconnecter automatiquement les annonces qui n’affichent pas ce numéro d’enregistrement.
Demande d’autorisation de changement d’usage
À Montpellier, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage au sens du code de la construction et de l’habitation. Cette opération nécessite une autorisation préalable du maire.
Vous déposerez votre demande d’autorisation auprès de la Direction du Logement de la Ville de Montpellier, en fournissant : le formulaire Cerfa dédié, un plan du logement, un justificatif de propriété, et le cas échéant, votre projet de compensation. Le délai d’instruction est généralement de deux à quatre mois. Pendant cette période, la mairie vérifie que votre projet respecte les quotas de votre quartier et les critères de surface habitable.
Sans cette autorisation, vous vous exposez à des sanctions administratives lourdes, même si vous avez obtenu votre numéro d’enregistrement.
Autorisation à caractère personnel vs réelle
La réglementation distingue deux types d’autorisations de changement d’usage, et comprendre cette différence est essentiel pour anticiper vos obligations futures.
L’autorisation à caractère personnel est attachée à vous, propriétaire. Elle vous permet de louer votre résidence secondaire en meublé de tourisme tant que vous restez propriétaire du bien. Si vous vendez le logement, le nouveau propriétaire devra redemander une autorisation. Ce type d’autorisation est souvent accordé sans compensation dans certaines zones de Montpellier, à condition de respecter les critères municipaux.
L’autorisation à caractère réel est attachée au bien immobilier lui-même. Elle subsiste en cas de vente et transfère automatiquement au nouveau propriétaire. Pour l’obtenir, vous devrez obligatoirement mettre en œuvre une compensation, c’est-à-dire créer ou acquérir de la surface habitable ailleurs dans la commune.
Compensation : quand et comment l’obtenir
La compensation devient obligatoire lorsque vous demandez une autorisation à caractère réel ou que votre logement se situe dans un secteur où les quotas de meublés de tourisme sont atteints.
Concrètement, vous devrez compenser chaque mètre carré d’habitation transformé en meublé de tourisme par la création d’un mètre carré de surface habitable ailleurs. Deux solutions s’offrent à vous :
Transformer vous-même un local commercial ou professionnel dont vous êtes propriétaire en logement d’habitation. Vous fournirez alors l’attestation de conformité des travaux à la mairie.
Acheter un titre de commercialité auprès d’un intermédiaire spécialisé. Ces titres matérialisent la transformation, par un tiers, de surfaces commerciales en logements. Le prix varie selon les quartiers de Montpellier, mais comptez généralement entre 150 et 300 € par mètre carré compensé.
La compensation doit être concomitante à votre demande d’autorisation : la surface servant de compensation ne doit pas avoir déjà été retransformée en habitation avant le dépôt de votre dossier.
Chronologie des démarches :
| Étape | Action | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Préparation | Rassembler les pièces justificatives et vérifier l’éligibilité du logement | 1 à 2 semaines |
| 2. Enregistrement | Demander le numéro d’enregistrement en ligne sur le site de la Ville | 5 à 10 jours |
| 3. Compensation | Acquérir les titres de commercialité ou préparer le projet de transformation | 2 à 8 semaines |
| 4. Autorisation | Déposer la demande de changement d’usage avec toutes les pièces | 2 à 4 mois |
| 5. Validation | Réception de l’autorisation municipale et mise en location autorisée | Immédiat après accord |
Plafonds, quotas et durée de location à respecter
Plafond de 90 jours par an en 2026
Depuis octobre 2025, Montpellier a abaissé le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an. Cette mesure, adoptée en application de la loi Le Meur, s’inscrit dans une volonté de préserver le marché locatif permanent.
Pour les résidences secondaires, la situation diffère : aucune limite légale de jours ne s’applique par défaut. Vous pouvez théoriquement louer votre bien toute l’année, à condition d’avoir obtenu les autorisations nécessaires et de respecter les quotas en vigueur dans votre quartier. La réglementation locale impose toutefois d’autres contraintes qui encadrent fortement cette activité, notamment en matière de changement d’usage et de compensation.
Quotas par quartier : comment vérifier votre adresse ?
Montpellier a instauré une zone à quota qui concentre 52 % des meublés de tourisme officiellement déclarés en résidences secondaires. Dans ce périmètre, le nombre d’autorisations temporaires sans compensation est plafonné à 770 au total, incluant celles déjà délivrées.
Pour savoir si votre logement se situe dans cette zone, consultez l’annexe 2 du règlement de changement d’usage disponible sur le site montpellier.fr. Vous y trouverez la carte précise des quartiers concernés. Vérifiez également que votre bien respecte la surface habitable minimale exigée : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m pour la pièce principale, conformément aux critères de décence.
Nombre de locataires et séjours successifs
Aucune restriction légale ne limite le nombre de locataires successifs que vous pouvez accueillir dans votre résidence secondaire. Vous êtes libre d’enchaîner les séjours tant que vous respectez les règles d’enregistrement et de déclaration.
En revanche, vous devez collecter la taxe de séjour dès la première nuitée. Bonne nouvelle : Airbnb la collecte et la reverse automatiquement dans plus de 29 000 communes françaises, dont Montpellier. Le montant varie selon le type d’hébergement et est fixé par la municipalité, avec d’éventuelles taxes additionnelles départementales ou régionales. Cette automatisation simplifie grandement votre gestion administrative tout en garantissant votre conformité.
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Plafond annuel | 90 jours maximum | Aucune limite de jours |
| Autorisation requise | Numéro d’enregistrement | Changement d’usage + compensation |
| Quotas | Non concernée | Oui, dans la zone à quota (770 max) |
| Taxe de séjour | Collecte dès la 1ʳᵉ nuit | Collecte dès la 1ʳᵉ nuit |
Fiscalité et déclarations : que paie le propriétaire ?
Régimes micro-BIC et réel : choisir la bonne option
Les revenus de votre location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (plafond abaissé depuis 2025). Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus, sans possibilité de déduire vos charges réelles. Simple à gérer, il convient aux petits revenus locatifs.
Au-delà de ce seuil, ou sur option volontaire, vous basculez au régime réel. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, et même amortir votre bien. Ce régime demande une comptabilité rigoureuse mais s’avère souvent plus avantageux si vos charges dépassent 30 % de vos recettes.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000 € | Aucun |
| Abattement forfaitaire | 30 % | Non applicable |
| Déduction des charges | Impossible | Oui, charges réelles |
| Comptabilité | Simplifiée | Détaillée obligatoire |
Taxe de séjour et collecte automatique par Airbnb
Bonne nouvelle : depuis 2018, Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour pour votre compte dans les communes ayant instauré une taxe au réel. La plateforme prélève le montant auprès du voyageur selon le tarif fixé par la municipalité de Montpellier, puis reverse directement les sommes aux services fiscaux. Vous n’avez donc aucune démarche supplémentaire à effectuer.
Le montant varie selon le type de logement et son classement éventuel. Pour les logements non classés, la commune applique généralement un taux compris entre 1 et 5 % du prix de la nuitée par personne. Des taxes additionnelles départementales ou régionales peuvent s’ajouter, elles aussi collectées et reversées automatiquement par la plateforme.
Cotisations sociales et foyer fiscal
L’impact sur votre foyer fiscal dépend du caractère professionnel ou non de votre activité. Si vos recettes annuelles restent sous 23 000 € et ne constituent pas l’essentiel des revenus du foyer, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) : aucune cotisation sociale n’est due, seul l’impôt sur le revenu s’applique.
Au-delà de ce seuil ou si vos revenus locatifs dépassent les autres revenus du foyer, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP). Vous devrez alors vous affilier au régime des travailleurs indépendants et payer des cotisations sociales sur vos bénéfices. Ce changement de statut intervient au niveau du foyer fiscal et s’applique à toutes vos locations meublées. Attention : une fausse déclaration ou un oubli expose à une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Optimiser votre activité et la qualité du logement
DPE, critères de qualité et règles de sécurité
Depuis novembre 2024, tout logement proposé pour la première fois en meublé de tourisme avec autorisation de changement d’usage doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E jusqu’en 2033. À partir de janvier 2026, la mairie peut exiger la transmission du DPE, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour en cas de refus. Louer un bien non conforme expose le propriétaire à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
Au-delà du DPE, votre logement doit respecter des critères de qualité et de sécurité : surface minimale par occupant, équipements fonctionnels (literie, sanitaires, cuisine), détecteurs de fumée obligatoires et conformité électrique. La mairie peut contrôler ces éléments à tout moment, notamment via le Service communal d’hygiène. Un logement bien entretenu évite les avis négatifs et les litiges, tout en maximisant votre taux d’occupation.
Gestion pratique : boîtes à clés, règlement de copropriété, accueil voyageurs
Pour simplifier l’arrivée de vos locataires, installez une boîte à clés sécurisée ou une serrure connectée. Ces dispositifs permettent l’accès autonome tout en préservant la sécurité du bien. Attention toutefois : certaines villes françaises encadrent leur usage dans les parties communes. Vérifiez auprès de votre syndic que leur installation ne contrevient pas au règlement de copropriété.
Justement, avant toute mise en location, consultez ce règlement. Si celui-ci interdit explicitement les locations courtes durées ou impose une clause d’habitation bourgeoise renforcée, vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale, souvent à l’unanimité. Enfin, rédigez un livret d’accueil clair : horaires de tranquillité, tri des déchets, numéros d’urgence. Ces consignes préviennent les nuisances et maintiennent de bonnes relations avec le voisinage.
Checklist qualité à inspecter avant chaque arrivée :
- DPE valide et classement énergétique conforme
- Détecteurs de fumée fonctionnels et conformes
- Équipements complets : literie propre, vaisselle, électroménager en état
- Sécurité électrique : prises, disjoncteurs aux normes
- Accès autonome : boîte à clés ou serrure connectée installée
- Consignes écrites : livret d’accueil, règles de copropriété, contacts d’urgence
Sanctions et contrôles : les risques du non-respect
Amendes administratives et pénales possibles
Ne pas respecter la réglementation sur les meublés de tourisme peut vous coûter très cher. Les sanctions administratives varient selon la nature de l’infraction : jusqu’à 10 000 € d’amende si vous n’avez pas enregistré votre logement auprès de la mairie, et jusqu’à 20 000 € en cas d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement. Le défaut d’autorisation de changement d’usage est encore plus lourdement sanctionné, avec une amende pouvant atteindre 100 000 €.
Les sanctions pénales sont également possibles. Les fausses déclarations peuvent entraîner jusqu’à un an de prison et 80 000 € d’amende. Si vous faites obstacle au travail des agents de contrôle municipaux, vous risquez une amende de 2 250 €. Ces montants ne sont pas théoriques : les mairies intensifient leurs contrôles et n’hésitent plus à sanctionner les propriétaires en infraction.
Attention : Une seule infraction peut coûter jusqu’à 100 000 €. Le respect des procédures décrites dans ce guide n’est pas optionnel.
Contrôles municipaux, fausses déclarations et service communal d’hygiène
La Ville de Montpellier dispose de plusieurs leviers pour vérifier la conformité de votre location. Des agents assermentés du service municipal du logement effectuent des contrôles sur place pour s’assurer du respect des obligations : numéro d’enregistrement valide, autorisation de changement d’usage, respect du plafond de 90 jours, critères de qualité et de sécurité.
Le Service communal d’hygiène peut également intervenir pour vérifier la salubrité et les normes d’hygiène de votre logement. Ces contrôles permettent de détecter les logements non déclarés, les dépassements de durée ou les conditions d’accueil non conformes. Avec la généralisation du numéro d’enregistrement en 2026, les plateformes comme Airbnb transmettent désormais aux municipalités le nombre exact de nuitées louées pour chaque logement, rendant les vérifications encore plus efficaces.
Alternatives à Airbnb pour rentabiliser votre résidence secondaire
Si les quotas vous limitent ou que vous souhaitez diversifier vos revenus locatifs, d’autres formules existent pour valoriser votre résidence secondaire sans passer par la location saisonnière classique.
Location moyenne durée : bail mobilité ou civil
Le bail mobilité constitue une alternative particulièrement intéressante. D’une durée de 1 à 10 mois, il s’adresse aux étudiants, salariés en mission temporaire ou personnes en formation. Vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux qu’en location meublée classique : abattement de 50 % en micro-BIC ou déduction de toutes vos charges en régime réel. Contrairement à la location saisonnière, ce contrat n’est pas soumis au plafond de 90 jours par an et échappe aux quotas municipaux. Vous générez ainsi des revenus stables tout en conservant la flexibilité d’un logement meublé.
Location longue durée classique
La location longue durée meublée (bail d’un an renouvelable) offre une sécurité maximale : revenus réguliers, locataire stable et fiscalité avantageuse identique au bail mobilité. Vous échappez totalement aux contraintes réglementaires du meublé de tourisme et préservez l’habitat permanent recherché par la municipalité. En contrepartie, vous perdez en flexibilité et devez respecter les délais de préavis (3 mois pour le locataire, conditions encadrées pour le propriétaire).
| Critère | Airbnb (saisonnier) | Bail mobilité | Location longue durée |
|---|---|---|---|
| Durée | Max 90 jours/an | 1 à 10 mois | 1 an renouvelable |
| Revenus | Élevés mais irréguliers | Stables, intermédiaires | Stables, modérés |
| Fiscalité | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel |
| Contraintes | Quotas, autorisations | Aucune | Préavis encadré |
FAQ
Dans quels cas le changement d’usage n’est-il pas nécessaire ?
Le changement d’usage n’est pas requis si votre logement est votre résidence principale et que vous le louez moins de 120 jours par an. De même, si vous disposez d’un local initialement affecté à un usage commercial ou professionnel (bureaux, commerces) que vous transformez en meublé de tourisme, vous devrez suivre une procédure de changement de destination, mais pas nécessairement de changement d’usage au sens du code de la construction. Enfin, dans certaines communes où la réglementation locale ne soumet pas les meublés de tourisme à autorisation préalable, seule la déclaration en mairie suffit.
Comment obtenir un titre de commercialité ?
Le titre de commercialité est un document attestant la transformation d’un local commercial ou de bureaux en logement, permettant ainsi de compenser la perte de surface habitable lorsque vous transformez votre résidence secondaire en meublé de tourisme. Vous pouvez soit transformer vous-même un local commercial que vous possédez en habitation, soit acheter ce titre auprès d’un tiers (bailleur social, intermédiaire spécialisé) qui effectuera cette opération pour votre compte. À Montpellier, le prix varie selon les quartiers, et la mairie valide l’autorisation de changement d’usage une fois la compensation justifiée.
Que faire si mon logement est en rez-de-chaussée ?
Un logement en rez-de-chaussée peut être loué sur Airbnb, mais vous devez respecter des exigences renforcées en matière d’accessibilité et de sécurité. La mairie contrôlera notamment la conformité des issues de secours, l’éclairage, et les normes de sécurité incendie. Assurez-vous que votre rez-de-chaussée dispose d’une entrée sécurisée et que les équipements sont conformes aux critères de qualité exigés. Si votre bien se situe dans une zone soumise à quota, la procédure de changement d’usage et de compensation s’applique de la même manière.
Les bailleurs sociaux peuvent-ils louer sur Airbnb ?
Non, la location meublée de tourisme est strictement interdite dans les logements du parc social. Les bailleurs sociaux ne peuvent en aucun cas mettre leurs biens en location saisonnière, sauf autorisation préfectorale exceptionnelle dans des circonstances très limitées (par exemple, logements vacants temporairement pour travaux). Cette interdiction vise à préserver l’accès au logement permanent pour les ménages modestes. Tout locataire d’un logement social qui contreviendrait à cette règle risque la résiliation de son bail et une amende pouvant atteindre 9 000 €.
Quels critères de qualité la mairie contrôle-t-elle ?
La Ville de Montpellier vérifie plusieurs critères lors de ses contrôles : le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre logement, qui ne doit pas être classé G depuis janvier 2025, la conformité des équipements de sécurité incendie (détecteurs de fumée, extincteurs si requis), la surface habitable minimale par occupant (généralement 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux), l’état général du logement et le respect des normes d’hygiène et de salubrité. Le Service communal d’hygiène peut également intervenir pour vérifier l’aération, l’éclairage naturel et la conformité des installations électriques et sanitaires.