Quota Airbnb à Montpellier : comment fonctionne le plafond de 770 logements ?
La métropole de Montpellier vient de durcir drastiquement sa réglementation sur les locations touristiques. Le 14 octobre 2025, les élus ont voté l’instauration d’un quota strict de 770 logements Airbnb dans l’Écusson, déjà atteint. Cette mesure s’accompagne d’une réduction de la durée de location annuelle de 120 à 90 jours et d’amendes pouvant atteindre 100 000 euros. Face aux 36 000 demandes de logement social en attente, la ville choisit de reprendre la main sur un marché immobilier sous tension.
Quel est le plafond de logements Airbnb autorisés dans le centre-ville ?
770 logements maximum dans l’Écusson
La zone à quota couvre précisément le centre historique de Montpellier, représentant 7,3% du territoire communal. Cette délimitation géographique concentre actuellement 52% des meublés touristiques déclarés de la ville. Le plafond de 770 logements touristiques autorisés correspond à une volonté de préserver l’habitat permanent dans ce secteur particulièrement prisé.
Claudine Vassas-Mejri, vice-présidente déléguée à l’habitat, précise que ce seuil ne permet aucune nouvelle autorisation sans libération préalable d’une place. Les propriétaires souhaitant transformer leur bien en meublé de tourisme doivent désormais attendre qu’un autre logement abandonne ce statut. Cette règlementation s’applique tant aux résidences principales qu’aux résidences secondaires situées dans le périmètre défini.
Périmètre géographique de la zone à quota
La délimitation s’étend principalement autour de la place de la Comédie et englobe l’ensemble du secteur sauvegardé. Cette zone correspond au cœur de ville traditionnel, incluant les quartiers les plus recherchés par les touristes pour leur proximité avec les attractions principales.
Les règles en vigueur s’appliquent spécifiquement aux rues situées dans un rayon restreint du centre névralgique montpelliérain. Les propriétaires concernés peuvent vérifier l’inclusion de leur bien en consultant les services municipaux, qui disposent d’une cartographie précise des limites établies.
Contrairement aux autres secteurs de la ville de Montpellier, cette zone concentre la majorité des demandes de changement d’usage. L’hypercentre bénéficie d’une accessibilité optimale aux transports, commerces et sites touristiques, expliquant cette forte attractivité pour les locations de courte durée.
Saturation déjà atteinte en octobre 2025
Les chiffres officiels révèlent que le plafond de 770 logements était déjà franchi au moment du vote de la délibération. La métropole recensait alors 5 728 meublés touristiques déclarés, dont plus de 3 000 résidences secondaires exclusivement dédiées aux visiteurs.
Cette saturation immédiate bloque toute nouvelle demande d’autorisation dans l’hypercentre. Les propriétaires candidats à la transformation de leur bien doivent désormais s’inscrire sur une liste d’attente. Le système fonctionne selon le principe du « premier arrivé, premier servi » dès qu’une place se libère.
La collectivité confirme qu’aucune dérogation ne sera accordée, même pour les biens bénéficiant d’un excellent diagnostic de performance énergétique. Cette fermeté témoigne de la volonté municipale de stopper définitivement la spéculation immobilière dans le centre historique montpelliérain.
Comment fonctionne le système de quota pour les meublés touristiques ?
Principe du « un pour un » : libération d’une place nécessaire
Le mécanisme de compensation impose qu’un propriétaire retire définitivement son logement du statut touristique pour permettre une nouvelle inscription. Aucune autorisation supplémentaire ne peut être délivrée tant qu’un bien équivalent ne quitte pas la liste officielle.
Concrètement, les candidats s’inscrivent sur une liste d’attente gérée par les services municipaux. Dès qu’un exploitant renonce à son activité ou ne renouvelle pas son autorisation, la place libérée revient au premier demandeur enregistré.
Le système garantit que le nombre total de meublés touristiques reste strictement plafonné. Les motifs de libération incluent la vente du bien, sa transformation en location longue durée ou l’abandon volontaire de l’activité par le propriétaire.
Les services de la métropole vérifient chaque trimestre les radiations effectives avant d’attribuer les nouvelles autorisations. Cette procédure administrative rigoureuse empêche tout dépassement du quota fixé dans l’hypercentre montpelliérain.
Durée des autorisations limitée à 4 ans non renouvelables
La loi Le Meur transforme radicalement les conditions d’exploitation des meublés touristiques. Auparavant accordées pour deux périodes de trois ans renouvelables, les autorisations de changement d’usage sont désormais limitées à quatre ans sans possibilité de reconduction automatique.
Cette mesure marque une rupture majeure avec l’ancien système. À l’expiration de cette période unique, les propriétaires devront obligatoirement basculer leur logement vers le marché locatif longue durée ou abandonner définitivement l’activité touristique.
Laurent Nison, adjoint au maire en charge de l’urbanisme, revendique cette approche restrictive pour lutter contre les usages opportunistes. La métropole vise ainsi à décourager la spéculation immobilière et favoriser le retour des biens vers l’habitat permanent des Montpelliérains.
Critères d’attribution des nouvelles autorisations
Les candidats à une autorisation de changement d’usage doivent satisfaire plusieurs exigences techniques strictes. Un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E devient obligatoire, excluant automatiquement les logements énergivores de classe F ou G.
L’attestation sur l’honneur confirmant la conformité au règlement de copropriété constitue un prérequis incontournable. Cette pièce évite les conflits ultérieurs avec les copropriétaires et garantit le respect des règles internes de l’immeuble.
Les biens ayant bénéficié d’une aide publique ou d’un dispositif d’accession à la propriété sont définitivement exclus du dispositif. Cette restriction vise à préserver l’objectif social initial de ces logements aidés.
Seuls les propriétaires personnes physiques peuvent déposer une demande à titre personnel. Les sociétés civiles immobilières et autres personnes morales se voient refuser l’accès aux autorisations temporaires, devant opter pour des procédures de compensation plus contraignantes.
Quelles sont les nouvelles restrictions pour les propriétaires ?
Réduction de 120 à 90 jours de location annuelle
La municipalité applique désormais une durée maximale de location réduite pour les résidences principales dans le centre-ville. Cette évolution majeure fait passer le plafond annuel de 120 à 90 jours par an, soit une diminution d’un mois complet de revenus potentiels.
L’entrée en vigueur est programmée pour le 1er janvier 2026, laissant aux propriétaires le temps de s’adapter. Cette restriction ne concerne que les logements utilisés comme résidence principale au moins huit mois par an, excluant les résidences secondaires qui restent soumises aux autorisations de changement d’usage.
Les autorités confirment que cette limitation s’aligne sur les mesures adoptées par Paris, Marseille et Lyon. Le projet municipal vise à encourager davantage la location longue durée tout en préservant un complément de revenus raisonnable pour les familles montpelliéraines.
Obligations de performance énergétique (DPE A à E)
Montpellier applique dorénavant le cadre de régulation énergétique aux meublés touristiques avec un calendrier précis. Les nouvelles locations nécessitant une autorisation de changement d’usage doivent présenter un DPE classé entre A et E depuis novembre 2024.
Les propriétaires exploitant déjà leur bien disposent d’un délai jusqu’en 2034 pour atteindre cette performance minimale. Les logements classés F ou G devront faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour maintenir leur activité locative.
Cette exigence vise à empêcher les bailleurs de passoires thermiques de contourner les interdictions de location longue durée. À partir de 2034, seuls les biens affichant un DPE entre A et D pourront continuer leur exploitation touristique dans toute la France.
Déclaration obligatoire au règlement de copropriété
Chaque propriétaire souhaitant exercer une activité de location touristique doit informer le syndic de sa copropriété. Cette notification déclenche automatiquement l’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
La loi Le Meur renforce cette transparence entre copropriétaires depuis novembre 2024. Les nouveaux règlements de copropriété mentionnent désormais explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés touristiques dans l’immeuble.
Les copropriétés peuvent modifier leur règlement pour interdire ces locations avec une majorité des deux tiers des voix, abandonnant l’exigence d’unanimité antérieure. Cette évolution facilite grandement les décisions collectives face aux nuisances potentielles liées aux boîtes à clés et au passage fréquent de touristes.
L’attestation sur l’honneur certifiant la conformité au règlement devient une pièce obligatoire lors de toute demande d’autorisation auprès de la métropole montpelliéraine.
Impact du quota sur l’investissement locatif montpelliérain
Sanctions renforcées : amendes jusqu’à 100 000 euros
La métropole montpelliéraine double ses sanctions financières pour dissuader les contrevenants. Les propriétaires exploitant illégalement leur logement en meublé touristique risquent désormais 100 000 euros d’amende, contre 50 000 euros précédemment.
Cette hausse spectaculaire vise particulièrement les cas d’infraction les plus graves : transformation non autorisée de logements, dépassement des quotas de jours ou exploitation sans changement d’usage. Les contrôles municipaux ont progressé de 33% en 2024, permettant de régulariser 278 locations illégales.
Les plateformes de location subissent également une pression accrue. Airbnb et ses concurrents encourent 100 000 euros par annonce non conforme maintenue en ligne. Cette responsabilisation des intermédiaires complète l’arsenal répressif contre la prolifération des locations touristiques sauvages dans l’hypercentre.
Alternatives d’investissement hors zone à quota
Les communes périphériques offrent des opportunités attractives pour contourner les restrictions du centre-ville. Castelnau-le-Lez et Lattes présentent des rendements locatifs supérieurs grâce à des prix d’acquisition plus abordables tout en conservant la proximité avec Montpellier.
Ces territoires limitrophes permettent de maintenir une activité Airbnb sans contrainte de quota. Les loyers restent soutenus dans l’agglomération, garantissant une rentabilité intéressante pour les investisseurs souhaitant éviter les conditions techniques d’accès complexes de l’Écusson.
La location meublée longue durée représente une alternative solide dans toute la métropole. Cette stratégie permet d’exploiter la forte demande étudiante avec des rendements de 5 à 6% en moyenne, sans subir les nouvelles restrictions sur les meublés touristiques.
Conséquences sur le marché immobilier local
La limitation drastique transforme déjà les dynamiques d’achat dans l’hypercentre montpelliérain. Les prix des biens éligibles aux quotas touristiques connaissent une pression baissière, tandis que la demande se reporte massivement vers les secteurs périphériques non soumis aux restrictions.
Cette redistribution géographique génère un phénomène de vases communicants. Les communes limitrophes voient leurs tarifs immobiliers progresser de 8 à 12% depuis l’annonce des mesures.