Guide complet pour déclarer son logement

Louer son logement sur Airbnb nécessite désormais d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de sa mairie dans de nombreuses communes françaises. Cette obligation administrative, qui concerne les villes de plus de 200 000 habitants et sera généralisée à tout le territoire en 2026, permet aux autorités locales de mieux contrôler les locations courte durée. Sans ce numéro unique à 13 chiffres, votre annonce risque d’être supprimée et vous vous exposez à des amendes pouvant atteindre 12 500 euros.

Qu’est-ce que l’enregistrement Airbnb en mairie ?

L’enregistrement constitue une formalité déclarative que chaque propriétaire doit accomplir avant de mettre son bien en location courte durée. Cette procédure consiste à renseigner un formulaire en ligne sur le site internet de sa municipalité, en précisant les caractéristiques du logement et son usage touristique.

Une fois la déclaration validée, la mairie attribue automatiquement un identifiant alphanumérique de 13 caractères. Cet identifiant reste attaché définitivement au logement, sans limitation de durée ni démarches de renouvellement à prévoir.

Le processus varie selon les communes : certaines proposent des plateformes dédiées tandis que d’autres utilisent le téléservice national. La plupart des grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux ont développé leurs propres systèmes de déclaration simplifiés.

Qui doit obtenir un numéro d’enregistrement pour louer ?

Résidence principale : règles et limitations

Louer votre résidence principale sur Airbnb reste soumis à des restrictions strictes de durée. Dans la majorité des communes françaises, vous ne pouvez pas dépasser 120 jours par an de location touristique. Cette limite descend même à 90 jours dans certaines grandes villes comme Paris depuis janvier 2025.

Votre logement doit rester votre domicile effectif au moins 8 mois par année civile. Les plateformes comme Airbnb bloquent automatiquement votre calendrier une fois le plafond atteint dans les communes équipées du système d’enregistrement.

Aucune autorisation spéciale n’est requise pour commencer à louer, contrairement aux résidences secondaires. Vous devez simplement obtenir votre numéro d’enregistrement et respecter le plafond de jours par an autorisé par votre municipalité.

Résidence secondaire : obligations renforcées

Mettre sa résidence secondaire en location entraîne des contraintes bien plus lourdes que pour un logement principal. Partout en France, la déclaration en mairie devient impérativement obligatoire, quelle que soit la durée de location prévue.

À la différence des résidences principales, aucune limite de 120 jours ne s’applique ici. Vous pouvez louer toute l’année, mais cette liberté s’accompagne d’exigences administratives strictes. Dans certaines zones tendues comme Paris ou Bordeaux, un changement d’usage peut même être requis.

Cette procédure nécessite parfois l’achat d’un local commercial équivalent pour compenser la perte de logement résidentiel. Les revenus locatifs générés relèvent systématiquement du régime BIC et peuvent déclencher des obligations fiscales supplémentaires comme la cotisation foncière des entreprises.

Cas particuliers et exemptions

Certains types d’hébergement échappent totalement à l’obligation d’enregistrement. Les chambres d’hôtes accueillant des voyageurs en présence du propriétaire bénéficient d’une exemption complète, tout comme les locations sous bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois.

Les logements sociaux HLM interdisent formellement la location touristique, même occasionnelle. Contrairement aux autres situations, aucune dérogation n’existe pour ce type de bien. Les locataires d’appartements privés doivent obtenir l’accord écrit de leur propriétaire avant toute mise en location, faute de quoi ils risquent la résiliation de leur contrat.

Dans certaines communes rurales de moins de 200 000 habitants, l’enregistrement demeure facultatif jusqu’au 1er janvier 2026. Passé cette date, la généralisation du dispositif s’appliquera sur l’ensemble du territoire français, sans exception géographique.

Dans quelles villes la déclaration mairie est-elle obligatoire ?

Liste des villes concernées par la réglementation

Actuellement, toutes les métropoles françaises de plus de 200 000 habitants appliquent l’enregistrement obligatoire. Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Lille, Strasbourg, Montpellier et Nantes figurent parmi les premières à avoir adopté cette mesure depuis 2017.

Les communes touristiques ont rapidement suivi cette tendance. Annecy, Biarritz, La Rochelle, Saint-Malo, Deauville, Bayonne ou encore Colmar exigent désormais ce numéro d’enregistrement pour tout hébergement proposé sur les plateformes. L’Île-de-France présente une situation particulière : l’ensemble des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne sont soumis à cette obligation depuis 2022.

Chaque mairie dispose de sa propre plateforme de déclaration, accessible directement depuis son site internet officiel. La liste complète des communes concernées évolue régulièrement, avec plusieurs dizaines de nouvelles villes qui rejoignent le dispositif chaque trimestre.

Nouveautés 2025-2026 : généralisation du dispositif

Le téléservice national transformera radicalement la déclaration des meublés de tourisme d’ici le 20 mai 2026. Toutes les communes françaises devront appliquer l’enregistrement obligatoire, mettant fin aux disparités territoriales actuelles.

Les propriétaires de résidences principales échappant encore aux formalités devront s’y conformer avant cette échéance. La procédure s’uniformisera via une plateforme unique, remplaçant progressivement les systèmes municipaux existants.

Cette généralisation s’accompagne de sanctions automatisées plus strictes. Les plateformes bloqueront immédiatement toute annonce sans numéro d’enregistrement valide dès novembre 2025. L’administration fiscale croisera également ces données pour détecter les revenus locatifs non déclarés, renforçant considérablement les contrôles sur l’ensemble du territoire.

Comment déclarer son logement pour Airbnb ?

Étapes de la déclaration en ligne

Connectez-vous directement sur le portail officiel de votre commune pour débuter votre déclaration. La plupart des mairies proposent un formulaire numérique accessible 24h/24, simplifiant considérablement les démarches administratives.

Créez votre compte utilisateur en renseignant vos coordonnées personnelles et l’adresse du logement concerné. Le système vous demandera de préciser le type d’hébergement (résidence principale ou secondaire) ainsi que les caractéristiques détaillées : nombre de pièces, capacité d’accueil maximale et surface habitable.

Validez votre demande après avoir certifié sur l’honneur l’exactitude des informations transmises. Votre numéro à 13 chiffres apparaît immédiatement à l’écran dans la majorité des cas, vous permettant de le noter ou de télécharger le récépissé officiel. Quelques communes nécessitent un délai de traitement de 48 heures maximum avant délivrance du précieux sésame.

Documents et informations à fournir

Votre dossier de déclaration ne nécessite généralement aucun justificatif à joindre, contrairement à d’autres démarches administratives. Les informations saisies directement en ligne suffisent pour obtenir votre numéro d’enregistrement. Seules vos coordonnées personnelles complètes (nom, prénom, adresse postale et électronique) sont indispensables pour débuter la procédure.

L’identifiant fiscal de votre logement, visible sur votre dernier avis de taxe d’habitation, facilite grandement l’identification du bien par les services municipaux. Préparez également les caractéristiques précises de votre hébergement : superficie exacte, nombre de chambres disponibles, capacité d’accueil maximale et équipements principaux. Si votre logement bénéficie d’un classement officiel en étoiles, mentionnez la date et le niveau obtenu lors de votre saisie.

Délais d’obtention du numéro d’enregistrement

La délivrance instantanée constitue la norme dans plus de 80% des communes françaises équipées d’un système numérique moderne. Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux transmettent votre identifiant unique par email quelques minutes seulement après validation de votre formulaire.

Certaines municipalités moins informatisées appliquent des délais de traitement légèrement plus longs. Comptez entre 48 et 72 heures maximum pour recevoir votre précieux numéro, notamment dans les villes moyennes qui traitent encore manuellement une partie des dossiers.

Anticipez vos démarches lors des périodes de forte affluence touristique ou avant les grandes manifestations. Les Jeux Olympiques de Paris 2024 avaient créé un engorgement temporaire des services municipaux, rallongeant exceptionnellement les délais habituels. Planifiez votre déclaration au moins une semaine avant la mise en ligne prévue de votre annonce sur Airbnb pour éviter tout retard dans votre activité locative.

Obligations après obtention du numéro d’enregistrement

Affichage obligatoire sur les annonces

Votre numéro d’enregistrement à 13 chiffres doit apparaître de manière visible sur chaque annonce publiée. Airbnb a prévu un champ spécifique dans la section « Réglementation » de votre espace hôte pour saisir cette information obligatoire.

Accédez à vos paramètres d’annonce puis cliquez sur « Réglementation » pour renseigner votre identifiant unique. Cette démarche concerne toutes les plateformes de location : Booking.com, Abritel ou tout autre site diffusant votre logement entier.

Le non-respect de cette obligation expose les hôtes à des sanctions immédiates. Les plateformes bloquent automatiquement les annonces dépourvues de numéro valide depuis novembre 2025. Vérifiez régulièrement que votre identifiant reste bien affiché, car certaines mises à jour techniques peuvent parfois effacer ces données essentielles.

Respect du plafond de 120 jours pour résidence principale

La surveillance automatique s’effectue désormais en temps réel sur toutes les plateformes de location. Airbnb bloque immédiatement votre calendrier une fois la limite annuelle atteinte, empêchant toute nouvelle réservation jusqu’au 1er janvier suivant.

Ce système de comptage démarre chaque année civile à zéro et comptabilise chaque nuit effectivement louée. Les annulations de dernière minute ne consomment pas votre quota, contrairement aux réservations confirmées même si le voyageur ne se présente pas.

Certaines communes appliquent désormais un plafond réduit à 90 jours maximum depuis 2025, notamment Paris et plusieurs métropoles. Cette limitation locale prime sur la règle nationale et s’impose automatiquement selon votre adresse d’enregistrement.

Trois exceptions légales permettent un dépassement temporaire : obligation professionnelle justifiée, raison médicale documentée ou cas de force majeure reconnu. Chaque dérogation nécessite une demande préalable auprès des services municipaux avec pièces justificatives.

Changement d’usage et compensation

Transformer votre résidence secondaire en meublé touristique déclenche une autorisation de changement d’usage avec compensation. Cette procédure s’impose à tous les propriétaires souhaitant dépasser les 120 jours de location annuelle ou exploiter un bien qui n’est pas leur domicile principal.

Le principe de compensation exige l’acquisition d’un local commercial de surface équivalente que vous devrez convertir en logement d’habitation. À Paris, cette règle atteint même un ratio de 3 m² de compensation pour 1 m² transformé en location touristique dans les arrondissements centraux. La mairie de Paris impose que cette compensation s’effectue dans le même quartier administratif.

L’absence de cette autorisation vous expose à une amende pouvant atteindre 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour et par m² jusqu’à remise en état. Cette mesure dissuasive vise à préserver le parc locatif résidentiel face à l’expansion des séjours touristiques de courte durée.

Quelles sont les sanctions en cas de non-déclaration ?

Amendes et pénalités financières

Les montants des sanctions varient considérablement selon la nature de l’infraction commise. L’absence de numéro d’enregistrement sur votre annonce entraîne une amende immédiate de 1 500 euros par logement concerné. Les propriétaires utilisant un faux identifiant ou effectuant une déclaration mensongère risquent jusqu’à 20 000 euros d’amende administrative.

Le dépassement du plafond autorisé de jours de location génère des pénalités spécifiques au régime micro-BIC. Pour les résidences principales louées au-delà de 90 jours dans certaines communes, l’amende civile atteint 15 000 euros. L’administration fiscale applique également des intérêts de retard de 0,2% par mois sur les revenus locatifs non déclarés, assortis d’une majoration pouvant atteindre 80% de l’impôt dû selon la gravité du manquement constaté.

Suspension des annonces par les plateformes

Les plateformes de réservation disposent désormais d’outils de vérification automatique qui scrutent en permanence la conformité des annonces publiées. Airbnb et ses concurrents bloquent immédiatement tout logement dépourvu de numéro d’enregistrement valide depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN.

Cette surveillance s’étend bien au-delà du simple contrôle du numéro à 13 chiffres. Les systèmes détectent les dépassements de quota, les déclarations incohérentes ou les tentatives de contournement par création de comptes multiples. Une fois identifiée, l’annonce disparaît des résultats de recherche sans préavis.

La République numérique impose aux plateformes de transmettre trimestriellement à l’administration fiscale la liste complète des logements actifs. Ce croisement de données révèle rapidement les propriétaires non déclarés, déclenchant des suspensions ciblées et des signalements aux autorités compétentes.

Contrôles et risques de redressement

L’administration fiscale procède désormais à des vérifications croisées automatiques entre les données transmises par les plateformes et vos déclarations de revenus. Ces contrôles ciblent particulièrement les propriétaires percevant des revenus locatifs non déclarés, avec un délai de prescription de trois ans pour effectuer un redressement.

Les services fiscaux peuvent recalculer l’impôt dû sur l’ensemble de vos revenus Airbnb omis, en y ajoutant des majorations pouvant atteindre 40% du montant éludé. Un propriétaire ayant perçu 8 000 euros de revenus non déclarés s’expose ainsi à un redressement de plusieurs milliers d’euros, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La régularisation spontanée avant contrôle permet souvent de réduire ces pénalités. Les contribuables qui corrigent volontairement leur situation bénéficient généralement d’une clémence administrative, contrairement à ceux découverts lors de vérifications ciblées.

Comment déclarer son revenu Airbnb sur la déclaration d’impôt ?

Rendez-vous sur impots.gouv.fr pour effectuer votre déclaration en ligne. Vous devez cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » à l’étape 3, car cette option n’apparaît pas automatiquement pour les nouveaux déclarants.

Saisissez vos revenus bruts dans la case 5ND du formulaire 2042-C-PRO. Ces montants correspondent exactement aux sommes versées par Airbnb sur votre compte bancaire, commissions déduites. Par exemple, si vous avez perçu 6 000 euros de loyers, reportez cette somme intégrale même si la plateforme a prélevé ses frais.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement avec un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes. Votre imposition portera donc uniquement sur 70% de vos revenus déclarés. Les prélèvements sociaux de 17,2% s’ajouteront à l’impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale d’imposition.

Quel montant Airbnb est non imposable ?

Bénéficiez d’une exonération totale d’impôt si vos revenus de location de votre résidence principale n’excèdent pas 760 euros par an. Cette franchise s’applique uniquement aux locations occasionnelles de votre logement principal, sans limite de nombre de pièces louées.

Au-delà de ce plafond, seule la fraction dépassant 760 euros devient imposable. Profitez également d’un abattement minimum de 305 euros en régime micro-BIC : en dessous de cette somme, aucune imposition ne s’applique même pour d’autres types de biens.

Retenez que ces seuils d’exonération constituent des avantages fiscaux significatifs pour les petits loueurs occasionnels. Ils permettent de tester l’activité locative sans impact fiscal immédiat.